ワンルームマンション投資のシミュレーションの見方を解説します

中古ワンルームマンション投資をしようと不動産会社にいきました。

いろいろと収支のシミュレーションをもらうけど、いまいち見方がよくわからないです。

何を確認したらいいのかな？

中古ワンルームマンション投資の収支表のシミュレーションははじめて見る項目ばかりで良くわからないですよね。

僕も不動産投資の初心者だったころは、知識不足がばれたら、不動産会社から、「カモ」だと思われて、だまされたりしないかと不安でした。

そこで、今回は、実際に中古ワンルームマンション投資を3戸所有しているマンションオーナーの僕が収支表の見方を解説します。

とはいえシミュレーションについては、実際の手取り収入が黒字か？赤字か？が一番重要なので、それ以外の項目は後からでも良いです。

ただ、結果的に、マンションの運用をしはじめると、

・管理費が高いな、この物件は

・修繕積立金が上がっちゃったよ～

などと、困ってくることもあります。

ということで、なんだかんだ必要な情報なので、投資前にしっかり覚えておきましょう。

ワンルームマンション投資のシミュレーションとは？

まずは、中古ワンルームマンション投資前のシミュレーションの項目の確認です。

不動産会社は収支のシミュレーションを色々出してくれますが、このような内容が出てきます。

ちなみに、この2戸は実際に僕が持っている物件です。

中古ワンルームマンション投資をするとき、あなたが興味があるのは、どこですか？

おそらく実際にどのくらい儲かるのか？つまり、実質収入の部分だと思います。

とはいえ、その手前でいろんな費用の項目があるので、このあたりをしっかりと覚えておきましょう。

ワンルームマンション投資のシミュレーションの項目の解説

シミュレーション表には、漢字が並んでいて「む、難しそう・・・」と感じますが、内容を覚えてしまえば、別に大したことはありません。

基礎知識として頭に入れて、不動産会社との交渉にのぞみましょう。

ここでは、その項目について解説していきます。

シミュレーションの項目①管理費

管理費とは、物件の管理会社に対して支払う費用です。

用途としては

などです。

こういった物件の管理会社がいてくれることで、マンションの入居者が平和な日常を暮らせるわけですね。

シミュレーションの項目②修繕積立金

修繕積立金は、将来のマンション全体の修繕にあてるために積み立てるお金のことです。

マンションは５０年近く使い続けられますが、経年劣化により、いろいろとガタが来る部分もあります。

たとえば、

などです。

管理費と修繕積立金の用途が似てきますが、違いでいうと

・短期的な経費が管理費

・長期的な経費が修繕積立金

ということで覚えておけばよいでしょう。

ただ、長期的に、管理費と修繕積立金は上がる可能性があります。

その可能性も見越して、収支のシミュレーションを見ておきましょう。

シミュレーションの項目③管理委託費

管理委託費は、賃貸管理会社に入居者とのやりとりを委託し、オーナーの手を煩わさせないようにするための委託費用です。

たとえば

などが、委託するものになります。

マンションオーナーが直接やりとりするなら、このお金はかかりません。

ただ素人のオーナーの場合、委託したほうが、絶対にスムーズです。

シミュレーションの項目④ローン

ローンは、一番金額も大きいですし、あなたも興味があるところでしょう。

不動産会社の収支のシミュレーションでも、主に、ローン部分の変動が大きいです。

たとえば、

などです。

このあたりが銀行や融資状況によって変わってくるのでシミュレーションが必要になります。

【まとめ】ワンルームマンション投資のシミュレーション

いかがでしたでしょうか？

今回は、中古ワンルームマンション投資をするにあたって、意思決定をするためのシミュレーションの見方についてお伝えしました。

シミュレーション表の項目名の意味をしっかりおさえて、あなたの頭でしっかりと判断できるようにしておきましょう。

この項目が経費として毎月引かれたうえで、実際に自分の利回りや、手取りとしてどのくらい残るのか？を確認して、投資をしましょう。

投資のスタイルによりますが、まずは手取り家賃が１万円前後の黒字にできるように、不動産会社に依頼するのがベターです。

そうすることで、手取り家賃だけで年間１０万円程度たまっていきます。

そして、たまった金額を、税金の支払い、繰り上げ返済、もしものための費用（設備のリフォームなど）に充てられます。

ちなみに、僕は、投資後の税金の存在の知識が不足していたため、思わぬ出費を招きました。

そういった中古ワンルームマンション投資後の、運用にかかる税金などについては、不動産会社も、あまり詳しく教えてくれません。

こちらの記事を読んでいただき、投資後にこのような税金がかかるんだな、ということも頭にいれて投資の判断をしてください。