ワンルームマンション投資をしています。確定申告で経費を計上するときにどこまで落とせるのかがわかりません。
何か具体的な基準とかあるのかな？
不動産投資の初心者の人は、経費計上がどこまでできるのか？ということを悩みますよね。
結論からいうと「不動産投資に関連すると客観的に示せるものは経費になる」ということです。
この正当性をしっかり示せれば問題ないので、正しく経費で落としていきましょう。
といっても、なかなか判断が難しいものもあると思うので、このブログでは経費にできる項目を具体的に示しています。
ぜひ、一つ一つ確認していってくださいね。
目次
ワンルームマンション投資の経費計上のメリットは税金が減ること
まずはワンルームマンション投資における経費計上の意味をおさえておきましょう。
ワンルームマンション投資の経費計上の仕組み
まずは経費計上の意味について解説です。
ワンルームマンション投資においては、所得に応じて税金を払う必要がありますが、この所得は家賃収入から経費を差し引いた金額になります。
つまり、経費が増えれば所得が減るので、支払う税金の額は減るのです。
ですから、経費として計上できるのがあるのに計上していない、などがあるともったいないです。
ということで、ワンルームマンション投資の経費について正しく知識を身につけましょう。
ワンルームマンション投資の経費として落とせないものは？
建物の維持管理費や修繕費などは必要経費になることはわかりますよね。
ただ、接待交際費や書籍代、交通費など、判断が迷うものがあると思います。
それを判断するのに、参考となる裁決事例（平成23年3月25日裁決）があります。
不動産収入の約2倍から3倍にものぼる金額の必要経費を入れていたという事例ですが、下記項目について経費計上が否定されています。
・ 住宅に係る経費（家賃、水道光熱費）
住宅のうち2部屋部分40㎡もの空間を、常時、事務所として使用して行うべき不動産所得に係る事務があったとは認められない。
・インターネット利用料及び電話代
取引の記録等に基づき、業務上必要であった部分を明らかにする証拠がない。
・ その他経費（スーツ代、自転車代、コンタクトレンズ代など）
不動産賃貸業との関連性を示す証拠は何ら見当たらない。
・青色事業専従者給与
妻が行う電話の取次ぎや郵便物の発送及び受渡しは、社会通念上、夫婦の相互扶助の範囲内の行為あるいは日常生活の一環として行われている行為にすぎず、不動産事業に専ら従事していることを合理的に裏付ける証拠の提出はない。
これらは国税不服審判所で公開されています。
http://www.kfs.go.jp/service/JP/82/05/index.html
これらの判断は、特定の経費が認められないとされているわけではなく、不動産投資との関連が客観的に示されていないから認められないということになります。
ですから、経費で認められる＝不動産賃事業と関連性を示せられるかどうかがポイントなのです。
ワンルームマンション投資の経費はどこまで落とせるのか？
では、ここからは、具体的に何が不動産投資の経費として落とせるのか？確認していきます。
不動産投資ローンの利息
不動産の取得にローンを利用した場合、返済金額のうち利息は経費にできます。
尚、土地の利息分は経費にできないので注意しましょう。
建物の管理費
建物の設備のメンテナンスや共用部のそうじなどにかかった費用は経費にできます。
建物の修繕費
建物の修繕にかかる費用、修繕積立金も経費です。また壁紙を張り替えたりといった部屋の修繕費も経費となります。
委託管理費用
マンションやアパートの賃貸管理を管理会社に頼んでいるのであれば経費にできます。
減価償却費
減価償却費も経費に計上できます。
減価償却とは、建物の取得費用を耐用年数で割り、その金額を毎年経費に計上することです。実際の出費がない場合でも経費に計上できます。
火災保険料
火災保険や地震保険など、建物にかかる保険料も経費にできる費用のひとつです。
なお、火災保険は複数年契約で保険料は一括で支払うことがほとんどですが、この場合、経費として計上できるのはあくまでも単年度分のみであることに注意しましょう。
例えば、5年分の保険料として10万円を支払ったとすると、1年目に10万円を経費として計上することはできず、1年分である2万円しか経費にすることはできません。
地震保険料
地震保険は1年更新ですので、その年に払った保険料はそのまま費用として計上することが可能です。
地震保険も火災保険と同様、毎年保険会社から明細が送られてきますので、その内容を確認しましょう。
不動産投資にかかる税金
不動産投資にかかる税金も経費です。
印紙税、都市計画税、固定資産税、不動産取得税など
入居者募集にかかる広告費
入居者募集の広告費も経費として落とせます。例えば不動産会社に支払う手数料や不動産広告の掲載料などがあたります。
司法書士や税理士の報酬
不動産の名義変更や確定申告の代行を専門家に依頼し報酬を支払った場合、この費用も経費になります。
旅費や交通費
不動産投資のため遠方にある物件の下見や調査、価格交渉のために交通費や宿泊費を支払った場合も経費にできます。たとえば、新幹線代・ガソリン代・宿泊費などです。
通信費
不動産投資や不動産事業で使用している通信費があれば経費できます。ただプライベートと回線が共通の場合、使用時間などで割合を定め按分します。
書籍代
不動産にかかわる書籍代も経費にできます。また、情報収集するための新聞や雑誌、セミナーなんかも経費として計上できます。
接待交際費
接待交際費は不動産事業の関係者との会食や接待にかかった費用も経費にできます。
【まとめ】ワンルームマンション投資の経費計上はどこまでOKか？
ということで、今回のブログでは、ワンルームマンション投資の経費の経常はどこまでできるのか？を見てきました。
あらためて具体的な項目を並べてみたいと思います。
不動産投資ローンの利息、建物の管理費、建物の修繕費、委託管理費用、減価償却費、火災保険料、地震保険料、不動産投資にかかる税金、入居者募集にかかる広告費、司法書士や税理士の報酬、旅費や交通費、通信費、書籍代、接待交際費
これらの項目が、不動産投資との関連性を客観的に示せることが大切です。
うまく経費管理して、正しく経費計上し、適切な税金を納めていきましょう。