ワンルームマンション投資で大阪市西区ってどうなの？

ワンルームマンション投資をするときに、あなたが選ぼうとしている物件の家賃の相場や今後の推移など、どうなんだろう？と不安になりますよね。

僕も、ワンルームマンション投資を3戸投資していますが、不動産の知識がなかったり、土地勘がなかったりすると、「ほんとうに投資していいのかな？」と迷いました。

ワンルームマンション投資の目的はいろいろありますが、基本的には「長期的な家賃収入」を狙うことが多いです。

そこで大切なのは「20年、30年、40年たっても、家賃が下落しすぎないこと」になります。

つまり、見るべきは、家賃の推移予測です。

そこで、今回のブログ記事では

・大阪市西区とはどんなエリアなのか？

・大阪市西区の家賃の推移予測は？

について、調べたものをお伝えします。

僕も7年間、大阪市西区に住んでいて、とても好きな街ですし、実際に、ワンルームマンションを投資しているエリアでもあります。

今回のブログ記事を、最後まで見てもらえれば大阪市西区でのワンルームマンション投資の未来予測が、なんとなく立てられるようになるはずです

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大阪市西区はどんなエリア？ワンルームマンション投資はできる？

 

 

あなたがワンルームマンションの投資をしようとしている大阪市西区のエリアはどんな場所なのでしょうか？確認してみましょう。

オシャレなエリアとモノづくりのエリアの融合

大阪市西区はその名の通り、市内の西側に位置するエリア。

引用：グーグルマップ

西区のちょうど真ん中を、木津川が流れています。

川の東側は、オフィスやおしゃれなショップが並び、にぎやかで、特に堀江エリアは若者に人気です。

川の西側は、製造業や物流業が集中しています。

主要な駅は、九条駅をはじめ、阿波座駅、四ツ橋駅などで、プロ野球の京セラドームが有名ですね。

大阪市西区は世帯数の伸びが大阪市内でトップ

ワンルームマンション投資をする場合、ターゲットとなる単身者が多い地域であれば空室リスクを抑えることができます。

下の表は、平成30年～令和元年への世帯数の増加と、1世帯あたりの人数です。

区	世帯数	増減率%	1世帯あたり人数
北区	82,657	2.8	1.65
福島区	55,400	3.1	1.87
中央区	64,643	3.1	1.56
西区	59,847	3.6	1.72
天王寺区	41,099	2.6	1.97
浪速区	52,348	3.5	1.43
大阪市	1,437,612	1.7	1.91

出典：「大阪市の推計人口年報（令和元年）」

この表から、大阪市西区は、世帯の増減率が主要6区でトップであり、1世帯あたりの人数も1.72人と、単身者が多いこともわかります。

大阪市西区だけでなく、大阪中心6区は単身者が多く、ワンルームマンション投資をするには最適といえます。

大阪市西区のワンルームマンションの家賃の推移予測

大阪市西区の家賃の推移予測を見てみましょう。

予測にあたっては、スーモの賃貸にて、

という条件で、築5年、10年、20年、30年、40年で各築年数ごとに3件ずつ現在の募集家賃を調べてみました。

そうすることで、大阪市西区のワンルームマンションの今後の家賃相場や下落率などが見えてくるのです。

大阪市西区ワンルームマンション築5年の家賃は6.8万円～7万円

大阪市西区の築5年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築5年	11階／15階	阿波座駅徒歩6分	1K　22.4平米	5.9万円＋10000円
築5年	3階／12階	西長堀駅徒歩8分	1K　24.1平米	6.2万円＋8000円
築6年	3階／9階	九条駅徒歩8分	1K　21.8平米	6.2万円＋6000円

大阪市西区ワンルームマンション築10年の家賃は6.45万円～8.1万円

大阪市西区の築10年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築10年	7階／11階	桜川駅徒歩7分	1K　24平米	7万円＋10000円
築10年	2階／11階	西大橋駅徒歩3分	1K　23.6平米	6.1万円＋10000円
築10年	5階／10階	阿波座駅徒歩4分	1K　21.4平米	5.75万円＋7000円

築5年の物件の家賃より、高くなってしましました・・・

物件の選定をミスしてしまったかもしれませんが、

築10年程度までは、家賃が維持されるのでしょう。

大阪市西区ワンルームマンション築20年の家賃は5万円～6.8万円

大阪市西区の築20年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築20年	6階／11階	本町駅徒歩4分	1K　24平米	6.3万円＋5000円
築20年	4階／4階	西大橋駅徒歩5分	1K　22.4平米	5万円
築21年	6階／6階	九条駅徒歩7分	1K　23.1平米	5万円＋5000円

築20年になると、5万円台の家賃も出てきますね。

大阪市西区ワンルームマンション築30年の家賃は4.9万円～5.6万円

大阪市西区の築30年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築30年	5階／14階	西長堀駅徒歩1分	1K　21.4平米	5.1万円
築30年	5階／11階	阿波座駅徒歩7分	1R　21.9平米	5万円＋6000円
築31年	5階／8階	九条駅徒歩4分	1K　21平米	4.3万円＋6000円

家賃4万円台に突入です。

大阪市西区ワンルームマンション築40年の家賃は4.7万円～5.3万円

大阪市西区の築40年程度のワンルームマンションの家賃はこちらです。

築40年	3階／15階	阿波座駅徒歩3分	1R　20.7平米	3.9万円＋8000円
築40年	4階／7階	西大橋駅徒歩4分	1R　23平米	4.5万円＋5000円
築42年	6階／11階	阿波座駅徒歩1分	1K　21平米	4.7万円＋6000円

築30年程度と、ほぼ変わらない家賃相場のようですね。

大阪市西区ワンルームマンションの家賃相場の推移

ということで、ここまで見てきた家賃推移をまとめてみます。

築年数	3つの物件の平均家賃	築5年からの下落率
築5年	6.9万円	-
築10年	7.2万円	4.3%アップ
築20年	5.8万円	15.9％
築30年	5.2万円	24.6％
築40年	5.0万円	27.5％

築5年から、築40年で、価格は72.5％まで落ちています。

つまり、家賃の下落率は27.5％となります。

僕も、大阪市西区にて、築6年のワンルームマンションの投資をしています。

いまは家賃が67000円ですが、下落率が27.5％だとすると、35年後のローン完済時には、家賃が49000円になる予測ですね。

毎月のローンは49,707円の元利均等返済のローンなので、このままいくと、ローンで毎月赤字になりますね。

さらに、管理費や修繕積立金もあるので、繰り上げ返済をしていかないとヤバイな、と感じました（笑）。

これは、あくまでもスーモから3件ずつサンプルしたデータであり、正確ではないですが、とはいえ、この程度の下落率は妥当なラインでしょう。

最寄駅を限定して、調査し、5件程度のピックアップをすると、もっと妥当かもしれません。

ぼくが持っている物件が阿波座駅なので、次は阿波座駅のみで、やってみようと思います。

【まとめ】大阪市西区のワンルームマンション投資

いかがでしたでしょうか？

このように、インターネット上の情報の見方を買えるだけで、なんとなく、未来の家賃相場が見えてきて算段がたちますね。

大阪市西区というエリアは再開発も進んでいて、ファミリータイプのマンションも多くできてきて、とても住みやすいエリアになっています。

これから大阪は万博も開かれ、より開発が進みます。

大阪市で、ワンルームマンション投資をするなら、中心六区がオススメで、他のエリアについても、今回のブログ同様に、家賃相場や物件価格をまとめていますので参考にしてください。

また「大阪だけでなく東京の家賃相場も知りたい！」という人のために、東京23区の家賃相場や物件価格もまとめています。

東京、大阪それぞれのエリアの特徴もあります。

全国的にどのエリアがワンルームマンション投資ではオススメか？という記事もありますので、ぜひご覧ください！

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最後に、東京、大阪も豊富に物件を取り扱っている不動産会社GA technologiesを紹介します。

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