中古ワンルームマンション投資の頭金の種類と目安は？

中古ワンルームマンション投資をしようと思います！

でも貯金があまりないです。頭金はどのくらいあればいいのかな？

このように、中古ワンルームマンション投資を始めたいと思っている人の中には

・頭金として何が必要か分からない

・頭金の金額の目安が知りたい

という人もいるのではないでしょうか？

特に、まとまったお金がない中で、投資をはじめられるのか？など気になる人も多いと思います。

中古ワンルームマンション投資は、少額で気軽に始められる反面、投資をしようとする年代は３０～４０代が多く、他にも、住宅ローンや教育資金など、いろいろ必要なお金もありますよね。

そこで、今回のブログ記事では、中古ワンルームマンション投資を始めるために、

・頭金がどのような内訳になっているのか

・どれぐらいのお金が必要なのか

について解説していきます。

ぜひ、最後までよんで、頭金の目安を知ってもらえればと思います。

中古ワンルームマンション投資で頭金に差が生じる理由

中古ワンルームマンション購入に必要な頭金に大きな差が生じる理由は、主に3つあります。

それは、

①ローンを借りる人の属性

②投資するマンションの資産価値

③金利と返済年数

です。具体的に見ていきましょう。

ワンルーム投資の頭金に差が生じる理由①ローンを借りる人の属性

ここで言う属性とは、下記のような情報のことです。

この属性のそれぞれについて、金融機関が審査し融資が決まります。

そして属性とマンションの資産価値を考慮して、融資できる金額が決定するのです。

融資金額は年収の８～１０倍といわれています。

ワンルーム投資の頭金に差が生じる理由②マンションの資産価値

マンションの資産価値でも、頭金の金額はかわります。

資産価値は、主に下記の要素で決まります。

例えば、首都圏の築浅ワンルームマンションと、そうでない築30年の中古のワンルームマンションでは資産価値が大きく異なりますよね。

築浅マンションは、購入価格は高くはなりますが、属性や条件によっては、頭金なしで購入できるフルローンが組めたり、物件価格の9割をローンが組めたりする可能性があります。

一方で、資産価値が低い物件の場合は物件価格の5割しか融資が受けれないなどもあります。

ワンルーム投資の頭金に差が生じる理由③金融機関の金利と返済年数

不動産投資ローンの金利や返済年数は、金融機関やローンを組むときの属性やマンションによって変わります。

たとえば、

・ローン金額2,500万円を金利3％の35年で返済するとき

・金利3.5％の15年で返済するとき

の年間の返済金額は、それぞれ以下のとおりです。

年収に占める返済金額の比率は、金融機関の融資額に大きく影響します。

上記の例では、約2倍の違いがあるため、金利3％、返済年数35年で2,500万円のローンが組める年収の人は、物件価格が2,500万円のとき、頭金が不要でもローンを組める可能性があります。

一方、同じ年収でも年齢や返済能力などが影響して金利3.5％、返済年数15年でしかローンを組めない人は同じ返済額だと、約1,350万円の融資しか受けられないため、不足分の1,150万円頭金が必要です。

中古ワンルームマンション投資の頭金の種類と目安

中古ワンルームマンション投資にかかる頭金とは、投資を始める際、最初にかかる費用のことです。

頭金さえ用意できれば投資を始められます。

中古ワンルームマンション投資の4つの頭金と目安

不動産投資における頭金は大きく4つです。

たとえば1500万円の物件を購入した場合、このような内訳で約100万円がかかります。

①仲介手数料20万

②登記費用25万円

③銀行融資諸費用40万円

④清算金15万円

ただし、購入した中古ワンルームマンションの価格、利用する銀行などによって頭金は変動します。

おおよその目安として、物件価格の5~10%前後と考えておけばいいでしょう。

中古ワンルームマンション投資では頭金を含めたローンが組める銀行もある

不動産投資のローンで借りられるのは、通常、融資の対象となる物件の価値で担保された金額だけです。

物件価格すべてを融資を受けることをフルローンと言います。

つまり頭金0円でローンを組めることになります。

さらに頭金のみならず諸費用をカバーしたオーバーローン（物件の価値以上の金額を融資するローン）が可能な金融機関もあります。

僕も3戸の中古ワンルームマンションを所有していますが、諸費用を含めたローンを組んで、実質の初期費用は１０万円程度で始めました。

少額の費用でマンションオーナーになることができましたが、一方でそれだけ大きなローンを組むということは返済額も大きくなります。

条件のいい物件でなければ、月々のキャッシュフローが回らなくなってしまうリスクもありますので覚えておきましょう。

中古ワンルームマンション投資に必要な頭金の項目

中古ワンルームマンション投資に必要な頭金の項目を詳細に確認しましょう。

ワンルームマンション投資の頭金①仲介手数料

中古物件を購入する際など、投資用の物件購入に、仲介の不動産会社が入る場合には、仲介手数料がかかります。

仲介手数料は、不動産の売買契約が成立したときに、売主との間を仲介した業者に対して成功報酬として支払います。

売主が不動産会社である場合は、仲介手数料はかかりません。

ワンルームマンション投資の頭金②登記費用

登録免許税

不動産売買で中古物件を取得する場合、所有権移転登記という手続きが必要となります。

所有権移転登記費用は、不動産価額の2.0％となりますが、ここでいう不動産価額というのは不動産の購入額ではなく、固定資産税などの課税計算で使用される不動産の評価額となります。

また、不動産投資ローンで物件を購入する場合は、抵当権設定登記が必要となります。

こちらは借入額に対して0.4％が登録免許税としてかかります。

司法書士報酬

登記手続き、取引の立会、抵当権設定、その他実費などを含めて10万円前後となります。

手続きはどこにお願いしても変わらないものなので、基本的には報酬が安い事務所を探してお願いすると良いでしょう。

ワンルームマンション投資の頭金③銀行融資諸費用

印紙税

紙で契約書を交わす場合、印紙税という税金を納める必要があります。

印紙税は契約の金額により異なります。

ローン事務取扱手数料

ローンを借りる先の金融機関へ支払う事務費用です。

定額制と、ローン総額に対する定率制がありますが、定額制の場合は3万円前後が相場となっています。

また、金融機関によっては、繰り上げ返済の際にも事務手数料を支払わなければならないケースもありますので、契約前によく確認しておきましょう。

ローン保証料

ローン保証料とは、保証会社が貸し倒れになってしまった場合に備えて取っておく保証料のことです。

一括で支払うなら融資総額の2%、金利上乗せで支払う場合は年0.2~0.3% 程度に設定されています。

火災保険料（地震保険料）

不動産オーナーになる際、気になってくるのが火災保険です。

火災保険料は、会社によってあまり大きな違いがありません。

また、地震保険に加入するためにも火災保険に加入する必要があるという側面もあります。

地震保険は単独で加入することができません。

ただでさえ地震や台風などの自然災害の多い日本では、地震保険・火災保険には入っておくほうが安全です。

ワンルームマンション投資の頭金④清算金

売主が既に支払った費用、例えば毎年1月1日時点の所有者に課税される固定資産税・都市計画税や、毎月支払う管理費・修繕積立金について、日割り計算で請求されることがあります。

【まとめ】中古ワンルームマンション投資の頭金

いかがでしたでしょうか？

中古ワンルームマンション投資の頭金の項目と目安について見てきました。

あらためて、まとめてみます。

中古ワンルームマンション投資の頭金は物件価格が決まれば、あらかじめ予測を立てられる項目が多いです。

不動産会社の担当者へもヒアリングをし、しっかりと試算して、自分がどれくらい負担すれば安定した運用が可能になるのか理解して、中古ワンルームマンション投資の計画を立てましょう。

参考までに、僕が最初に物件を購入した会社を紹介します。

日本財託では、不動産会社所有の物件を購入できるため、仲介手数料もかからず、初期費用を抑えられました。

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