【失敗事例３選】中古ワンルームマンション投資のポイントを教えます

中古ワンルームマンション投資をしたいけど、

失敗するのが怖いです。

どうしたら成功するのかな？

投資をするのは何事も怖いものです。

特にワンルームマンション投資など不動産投資では

借入をして投資をすることになると思うので、

余計に怖いですよね。

僕も実際に中古ワンルームマンション投資を２戸しています。

僕も最初の頃は、不動産会社に相談しても、

みんないいことばかり言うので、何を信じたらいいのかわからないし

知識もないから、正しい判断ができているのか不安でした。

そこで、今回は、中古ワンルームマンション投資で

失敗する代表的な事例を３つ紹介します。

そこから大切なポイントを整理して失敗しない知識をお伝えします。

さらに、僕が１０社以上不動産会社に相談した結果、

実際に信頼できる不動産会社を３社紹介しますので、

失敗しないポイント＋信頼できる会社＝成功する投資

を実現してもらえればと思います。

中古ワンルームマンション投資でよくある失敗事例３選

中古ワンルームマンションへの投資は、

ほかの不動産投資と比べて気軽に始められるという魅力があります。

しかし、実際に運用している人のなかには、

収益化に失敗している人もいます。

具体的にどのような原因で運用に失敗しているのか事例を見て、

同じような状況にならないように、チェックしておきましょう。

中古ワンルームマンション投資の失敗事例①空室でキャッシュフローが悪化

中古ワンルームマンション投資で失敗しないためには、

とにかく「空室を出さない」ということが最も大事です。

そこで、しっかり確認すべきは物件の立地です。

ワンルームマンションは独身者がターゲットなので、

・通勤や通学に便利な場所にあるか

・最寄り駅は人気の沿線か

・快速が止まるのか

などを確認しておきましょう。

首都圏であれば徒歩１０分以内が良いですね。

また、独身者は生活リズムが人によって様々ですので、

24時間営業のスーパーやコンビニが近くにあるかも

物件選びのポイントです。

中古ワンルームマンション投資の失敗事例②節税効果より経費負担が大きくなる

中古ワンルームマンション投資では、

物件購入時の初期費用が発生する1年目から数年は、

不動産取得税や諸費用などによる節税効果が得られます。

しかし、長期運用を続けることで

物件の管理費や修繕積立金などが増加し、

場合によっては節税対象の範囲を大きく上回ることもあります。

「節税対策になります」という不動産会社のトークは

あまり信用せずに、どちらかというと家賃がしっかり入って、

毎月プラスのキャッシュフローになるのかどうか？

をしっかり確認しましょう。

できれば月１万円程度の手取り家賃がほしいです。

中古ワンルームマンション投資の失敗事例③思わぬ修繕費用が掛かってしまう

初期費用をおさえるために、１０００万円以下の

手頃な価格の中古物件で投資をスタートということも良くあります。

しかし、ワンルームマンション投資をスタートしてから2年後、

大規模修繕を行う旨が通知されて、50万円の一時金支出が

必要になり、思わぬ出費を招いてしまう、というケースもあります。

手ごろな物件には、手ごろになる理由があります。

このあたり管理組合の規約などをしっかりみて、

後々に想定外のお金がかからないか？など

しっかり確認をしておきましょう。

中古ワンルームマンション投資の失敗事例から学ぶ３つのポイント

これまで伝えてきたような失敗事例に陥らないために、

どのようなことを心がければよいのでしょうか。

ここでは、3つの考え方をご紹介します。

中古ワンルームマンション投資の失敗しないポイント①投資エリアを見極める

入居者不足による「空室」問題をふせぐために、

投資エリアにおける賃貸需給の見極めが大切です。

具体的に物件を選択するためには、

・駅からの距離や部屋の広さ

・マンション周辺の平均賃料、空室率

などを調査すれば、該当エリアの賃貸需給が確認できます。

さらに、需給の見極めは、長期的な視点から考えることも重要です。

たとえば、同エリアの築３０年～４０年の物件の

家賃相場や、売却価格なども、不動産サイトを見れば出てきます。

現在の価値と将来の価値を、しっかりと検討して物件を選びましょう。

中古ワンルームマンション投資の失敗しないポイント②複数の物件に投資をする

分散投資とは、古くから用いられている投資の考え方です。

投資対象をひとつに絞らず複数に分けることで、

全体のリスクを軽減する方法です。

中古ワンルームマンション投資でも、

複数の部屋を購入することで、物件を分散する形にできます。

僕も実際に、２戸所有していますが、

将来的には１０戸以上を目指していますし、

エリアも東京、大阪と２つのエリアで投資して

災害リスクなども回避できるようにしています。

中古ワンルームマンション投資の失敗しないポイント③資産価値低下のシミュレーションをする

中古ワンルームマンション投資では、

資産価値や節税効果が低下しやすいリスクがあります。

この問題には、収支や利回りなどに関する

シミュレーションの実施が効果的です。

不動産会社が出してくる基本的なシミュレーションだけでなく、

・家賃の低下を想定したもの

・管理費や修繕積立金が増えたもの

・３年に１度空室を想定したもの

など、悲観的な収支ラインを把握することも大切です。

そのマイナスを考慮しても投資メリットを感じる

物件をしっかりと選定していきましょう。

中古ワンルームマンション投資で失敗しないためには「不動産管理会社選び」も大切

中古ワンルームマンション投資の場合、

入居者が引っ越していく、ということも想定する必要があります。

学生や単身者の場合は、２～４年くらいで入れ替わる可能性があります。

こういったときに、個人大家では、なかなか大変です。

そこで、物件の管理をしてくれる管理会社と

しっかりパートナーを組む必要がありますが、

その際に重要なのが

「いかに空室期間を短くしてくれるパートナーか？」

ということです。

具体的に、管理会社の選びのポイントを３つご紹介します。

不動産管理会社選びのポイント①空室を素早く解消してくれる

中古ワンルームマンション投資で大切なのは、

何度も伝えますが、家賃収入が毎月滞りなく入ってくることです。

ですから、空室期間をいかに短くできるか？がポイントですが、

信頼をおける管理会社であれば「入居率」を公表しています。

95%以上の入居率が一つの目安となります。

不動産管理会社選びのポイント②入居者対応に強い

マンションに住んでいると、「エアコンの調子が悪い

水道が出なくなった、トイレが詰まった、鍵がなくなった」

など、色んなトラブルがでてきます。

管理会社が、迅速に対応して、満足度を上げてもらうことが

結果、住み続けてもらうためのポイントにもなります。

そういう意味で２４時間３６５日対応できる体制かどうか？

など確認しておく必要があります。

不動産会社選びのポイント③安定した経営状況である

ワンルームマンション投資では、数年、数十年と

マンションを維持し続けていくので、

管理会社も、継続的に事業をしている安定した経営状態が望ましいです。

・財務面が安定しているのか

・管理戸数や、オーナー数が毎年増えているのか

など、管理会社の業績などもチェックしておきましょう。

中古ワンルームマンション投資オススメの管理会社３社

上記の視点で、ワンルームマンション投資をする際に、

オススメの不動産会社を３社紹介します。

どの会社も、マンション販売と賃貸管理をしているので、

会社側が管理しにくい（オーナーの不利になる可能性のある）物件を

紹介するようなことはないので安心です。

①株式会社日本財託

東京のワンルームマンション投資の老舗で実績が豊富です。

2020年6月現在99.14%の入居率を誇っています。

社員の人もワンルームマンション投資を皆さん実践されていて

実例も豊富で、相談もしやすいので、

一戸目の物件は、こちらの会社で購入しました。

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日本財託セミナー

②株式会社リンクス

大阪に特化したワンルームマンション投資の会社です。

代表が下記の著書を出しており、考え方に共感し

大阪の2戸目の物件は、こちらにお願いしました。

改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術

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リンクス・個別相談

③株式会社GA technologies

テクノロジー×不動産で、業界を革新している会社です。

マザーズ上場で、川崎フロンターレのスポンサーと

ミーハーな僕は、次はこの会社で購入したいと検討しています。

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【GA technologies】

「失敗しない」中古ワンルームマンション投資をはじめよう

いかがでしたでしょうか？

中古ワンルームマンション投資にはさまざまなリスクがともないますが、

リスクを単に恐れるのではなく、リスクを軽減できる方法を正しく理解することが大切です。

リスクを想定していることで、失敗する確率も減ります。

中古ワンルームマンション投資では、

正しい知識をおさえれば、自分で判断できるようになります。

僕も、自分の経験から、投資前に知っておきたいことを

他の記事でもまとめていますので、ぜひ確認してもらい、

将来に安心をもてる中古ワンルームマンション投資をしてください。