【どうする？】ワンルームマンション投資の出口戦略

ワンルームマンション投資をしたいけど、出口戦略ってどうするの？

売るの？最後までもつの？どうしたらいいんだろう

ワンルームマンション投資をするときには、

・物件価格はいくらか？

・利回りがいくらか？

・毎月どのくらい家賃収入があるのか？

そんなことを考えると思います。

ですが、それ以上に大切なのは出口戦略です。

出口戦略とは、ワンルームマンションに投資したあと、

最終的に、その物件をどうするのか？ということです。

僕も、中古のワンルームマンションを3戸投資していますが、

ここについては、なかなか明確な方針を定めている情報がありませんでしたが、

出口戦略をしっかり示してくれる本がありました！

低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人

この本によると、出口戦略は、

①ワンルームマンションを売却する

②ワンルームマンションを最後まで持つ

ということです。

ま、当たり前といえば当たり前なのですが、

こちらについて今回は詳細を見ていきたいと思います。

最後まで見てもらえれば、ワンルームマンション投資での

出口戦略をイメージができて、その出口に向かうことのできる

物件探しのヒントが得られるはずです。

出口戦略①ワンルームマンションを売却する

一つ目の出口戦略は、ワンルームマンションを売却するということです。

不動産を売却するときにもコストがかかります。

いざという時に、困らないように、最低限の費用を覚えておきましょう。

売却時のコスト①仲介手数料

不動産の売却で、仲介会社を利用した場合には、

売却価格に対して３％程度の仲介手数料が発生します。

たとえば1000万円で売却となったら30万円となります。

なお、オーナーからそのまま物件を買い取ってくれる会社の場合は、

この仲介手数料はかかりません。

このあたりは、物件の状態や、いつまでに売りたいのか？などで販売する先が変わります。

売却時のコスト②不動産譲渡時の税金

土地や建物の譲渡による所得は、他の所得と合計せずに、

分離して課税する分離課税制度が採用されています。

具体的には「取得の日から譲渡の年の1月1日までの期間」を境に、

・5年を超える場合は長期譲渡所得として売却益の20.315％

・5年以下の場合は短期譲渡所得として売却益の39.63％

の税金がかかります。

短期でのワンルームマンションの売却という出口戦略では、

とても高額な税金がかかりますので、所有期間を間違えないようにしましょう。

わかりやすい覚え方としては、購入してからお正月を

・6回経過したら長期譲渡所得

・5回以下の場合は短期譲渡所得

となります。

出口戦略②ワンルームマンションを最後まで持つ

ワンルームマンションの出口戦略は「売却」と「最後まで持つ」

の２つありますが、今回ご紹介している本での回答としては

「東京23区のワンルームマンションであれば最後まで持つ」と明確に回答されています。

その理由を見ていきましょう。

東京23区のワンルームマンションの出口戦略

東京23区内の最寄駅から徒歩10分以内のような

賃貸需要のあるマンションであれば、家賃の変動はあっても

マンションの寿命が尽きるまで持ち続けることで、

物件価格をはるかに超える家賃収入が得られます。

家賃の変動や、空室はあると仮定しても、

一般的な寿命の60年まで持ち続ければ

購入した物件価格の2倍以上の収入は得られる可能性があります。

東京23区の築60年前後の物件の賃貸価格は６～８万円

この情報の信ぴょう性を実際にスーモを使って確かめたところ、

そこそこ良い値段で募集がかかっていたので、

東京23区のの賃貸需要の強さを感じました。

もちろん、これから30年、40年、50年たったときには、

人口も一気に減りますが、単身世帯が増えたりする中で、

東京23区についてはこの傾向は変わらないと推計されています。

空室をしっかり埋めてくれる管理会社と手を組んで、

ワンルームマンションを寿命まで持ち続けることは

非常に価値があると実感しています。

東京23区のワンルームマンションの寿命がきたら建て替えも検討

とはいえ、60年が経過して、マンションの寿命が来てしまったらどうなるのか？

エリアにもよりますが、これからもその土地で

賃貸経営が見込める有望エリアであれば、建て替えの選択肢があります。

さらに、東京23区内では、マンションの寿命が来る雨に

建て替えられて生まれ変わるケースも出てきています。

こうした建て替え需要が出るのも「東京ならでは」です。

東京は常に、再開発され、街が生まれ変わり続けています。

そんなエリアでワンルームマンション投資をしておけば、

出口戦略はよりよい形で舞い込むこともあるのでしょう。

【まとめ】ワンルームマンション投資の出口戦略

いかがでしたでしょうか？

今回は、ワンルームマンション投資の出口戦略についてまとめました。

あらためて、出口戦略は、

①ワンルームマンションを売却する

②ワンルームマンションを最後まで持つ

の2つとなります。

ただ、いずれにしもて、利益を得るには

「賃貸需要がある立地であること」が条件です。

この長期的に賃貸需要のある立地でさえあれば、

どんな出口戦略だとしても利益は得られるでしょう。

この立地さえこだわりぬけば、

ワンルームマンション投資での成功はほぼ約束されたようなものです。

だからこそ、しっかり立地を選んでいきましょう。

ちなみに、僕は東京の物件は「日本財託」という不動産投資会社から購入しました。

日本財託は、東京の中古ワンルームマンションに特化しており、

空室率も非常に低く、マンションオーナーの見方となってくれる存在です。

不動産投資初心者向けにセミナーも開催しているので

ワンルームマンション投資に向けて興味がある人は、

まずは、セミナーに参加して、相談してみると良いでしょう。

⇒日本財託の不動産セミナーに申し込む＞

ワンルームマンション投資に向けても、

大切なのは、まずはアクションです。ぜひ、行動してみましょう。