中古ワンルームマンション投資をする際、
たいていの場合、不動産会社や銀行から
火災保険の加入をすすめられます。
とはいえ、買い手からすると、
マンションに投資するという大きな意思決定の後なので、
火災保険の難しい説明など、あまり聞いておらず、
よくわからないで、契約してしまうこともあると思います。
とはいえ、ワンルームマンションを運用しだして
「万が一、災害にあったときに備える」
という、万が一のことをしっかり押さえておく必要もあります。
とういことで、今回のブログ記事では
・そもそも火災保険とは何か
・火災保険の保険料相場
・火災保険を選ぶポイント
などを、分かりやすく解説します。
目次
中古ワンルームマンション投資の火災保険の効果は？
「火災保険」という言葉から
「火災により焼失した建物を補償してくれる」と
思われる人も多いのですが、火災以外の災害も補償されます。
また、マンションなどの「建物」だけでなく、
家具や什器などの「動産」も補償してくれる優れた保険商品です。
火災の場合、多くは火災保険でカバーできる
まずは火災に関してです。
結論からいうと、ワンルームマンション投資であれば、
ほとんどの火災被害は保険でカバーができるでしょう。
そもそも物件をローンで購入する場合、
火災保険への加入をローン会社から必ず求められます。
ローン会社としても、火災がおきてローンの返済が
止まってしまっては困るからです。
一方、ワンルームマンションに住む入居者も、
火災保険に加入するのが一般的です。
だから必然的に、オーナー側と入居者側の双方で
火災保険に加入することになります。
そしてこの２つの保険により、火災被害のほとんどをカバーできるというわけです。
入居者の過失により、部屋が全焼してしまった場合
「全焼までいくと、さすがに保険ではすべてをまかないきれないのでは？」
と思うかもしれませんが、決してそんなことはありません。
実はワンルームマンションの場合、
火災によりボロボロの内装をリフォームしたとしても、
３～４００万円程度で済むことが一般的です。
全焼したとしても、入居者側の火災保険で
たいていは、まかなえることが多いのです。
実際のところ火災原因の多くは、入居者側の過失によるものです。
入居者の過失で、上下左右の部屋にも被害が出た場合
入居者の過失で、近隣の部屋に被害が出たら、
残念ながらオーナー側で保障する必要が出てきます。
ただ、それもたいていはオーナー側の火災保険の保障範囲内で収まるでしょう。
なぜかというと、よほど特殊な状況でもない限り、
火災でマンションが何十室も燃えるようなことは少ないからです。
とくにワンルームマンションは、建物内が
細かく区切られていて火が燃え広がりにくいため、
マンションの全焼や十部屋以上の延焼にはなかなかなりません。
また廊下やエントランスなど共有部分に被害が出た場合、
そちらは管理組合で加入する保険によって保障がまかなわれることになります。
火災保険では中古ワンルームマンションを「台風」や「浸水」の被害からも守ります
火災ではなく「台風」で窓が割れたり、部屋が浸水したり、
木が倒れて部屋が損壊した場合などはどうなるのでしょう？
具体的に見ていきましょう。
火災保険の適用範囲はかなり広い
実は台風被害に関しても、
たいていは火災保険の保障内容に含まれており、
火災保険に入っていれば、まず安心です。
火災保険のカバーする範囲の例
落雷、ガス漏れなどによる爆発、水災
自動車などの衝突、漏水
保険会社によって多少内容は変わりますが、
どこも大きくは変わりはありません。
つまり、火災保険に入ってさえいれば、
建物の損害に関する不安の多くを払拭できるのです。
ちなみに建物が損害を受けて
一時的に賃貸経営を行えなくなった場合、
たいていの火災保険はその期間中の家賃を
保証する内容も盛り込んでいます。
保障する期間の上限は、６か月が一般的で、
その期間内で賃貸経営を再開できれば家賃収入も保証されます。
火災保険だけだと地震は保証外
ただし、火災保険だけではカバーできないものが「地震」です。
もし地震がおきて、建物の倒壊や損壊が起こった場合や
地震による火災や津波、地盤沈下の被害があった場合
その保証を受けるには、地震保険に入っている必要があります。
一般的に地震保険は、火災保険の特約として加入することが可能です。
とはいえ、実は地震によって建物が
損壊する可能性は、イメージよりだいぶ少ないんです。
たとえば東日本大震災や熊本地震などの大地震でも、
中破以上の被害を受けたマンションは0.1％にも達していないのです。
とくに部屋で細かく区切られたワンルームマンションは、
倒壊や損壊の可能性がより低いといえます。
ですからワンルームマンション投資においては、
それほど地震に神経質になる必要はないといえます。
とはいえ、何があるかわからないのが最近の天災です。
火災保険の特約として地震保険に入り、万が一に備えるのがいいでしょう。
火災保険の相場は？中古ワンルームマンション投資では年間２万円程度
それでは、実際に火災保険の保険料はいくらなのか？
確認していきましょう。
【年間２万円】中古ワンルームマンション投資の火災保険
たとえば、中古ワンルームマンション投資なら、
基本の火災保険に施設賠償責任保険を付けても年間2万円程度です。
しかし、1棟マンションになると月額10万円をはるかに超えます。
建物の構造や規模による料金の違いはあっても、
保険会社の違いによる保険料の違いはほとんどありません。
その理由は、どの保険会社も「損害保険料率算定機構」が決める
「参考保険料率」を用いて保険料を算出しているからです。
しかし、保険会社も経営を成り立たせないといけないため、
「付加保険料率」を上乗せして保険料を算出しています。
参考保険料率や負荷保険料率についてまとめたのが以下の表です。
| 参考保険料率 | 保険会社の参考とするために損害保険料率算定機構が提示する保険料率 |
| 純保険料率 | 参考保険料率を基に保険会社が決める保険金額の算出に使う保険料率 |
| 付加保険料率 | 保険会社を経営するために必要な経費として上乗せする保険料率 |
どの保険会社も同じような保険料になる理由は、上記の理由があるからです。
そのため、保険料の相場は、
各保険会社の付加保険料率により若干の違いがある程度。
それでも保険料を抑えたい、という人は
下記に火災保険料を抑える方法をご紹介します。
火災保険料を抑える方法
補償範囲を選ぶ
火災や落雷、事故といった出来事はどんな物件にも起こりえます。
これらは最低限必要な保険ですが、保険内容をよく見ると、
必要ない補償が含まれていることがあります。
もし、補償範囲の選択により保険料が変わるようであれば、
可能な限り不要な特約や補償は外しておいた方が良いでしょう。
しかし、ベースとなる火災保険の補償範囲は予め決まっており、
変更できない場合がほとんどなので、契約やプランの要確認が必要です。
家財の補償額を決める
家財については多くのケースで「再調達価額方式（新価）」を採用します。
つまり、建物や家財の実際の価値を知り、
それに合わせた保険金額を決める必要があります。
各保険会社にて、建物や家財の評価方法について定められています。
気になる人は一度確認してみるとよいでしょう。
地震保険に加入しない
地震大国の日本では、地震保険にも加入するのが一般的でしょう。
火災保険だけでは地震や噴火、津波等による各災害の補償がないからです。
とはいえ、保険料を安く抑えたいという人は
地震保険の加入をしない、ということもできます。
短期のリスクと、長期のリスクと、
地震保険への加入の有無はしっかり検討しましょう。
中古ワンルームマンション投資では火災保険に入ろう
ここまで見た来たように、中古ワンルームマンション投資における
火災保険の理解は深まってきたでしょうか？
火災保険の適用範囲は広く、オーナーが加入する保険だけでなく、
入居者が加入する保険、管理組合で加入する保険という
３重の火災保険で守られているのが普通で、
万が一における安心感は強まったのではないでしょうか？
また、ワンルームマンションの火災保険料は
一戸建てやファミリータイプのマンションに比べ、かなり割安です。
当然、保険料の価格はリスクに応じて決まるので、
それだけワンルームマンションはリスクが低いといえるのです。
万が一に備えて、火災保険の理解を深めて、
安心安全な中古ワンルームマンション投資を実践しましょう。