ワンルームマンション投資は繰り上げ返済すべき？メリットとデメリットを解説

ワンルームマンション投資をしているけど、

繰り上げ返済はしたほうがいいのかな？

はやくローンは減らしたいけど、

手元のお金がなくなるのもこわいな。

ワンルームマンション投資をして、

考えたいことの一つに「繰り上げ返済」がありますね。

僕も、２戸のワンルームマンション投資をしていますが、

「いつ、繰り上げ返済をしようか・・・」

とタイミングを決めかねています。

そこで、今回の記事では、

・ワンルームマンション投資の繰り上げ返済には２種類ある

・ワンルームマンション投資の繰り上げ返済のメリット

・ワンルームマンション投資の繰り上げ返済のデメリット

について解説していきます。

メリットデメリットを把握しつつ、

あなたの資産状況と照らし合わせて、

繰り上げ返済をするかどうかの判断基準に

してもらえれば幸いです。

ワンルームマンション投資の繰り上げ返済は２種類

繰り上げ返済には、２種類あります。

・期間短縮型

・返済額軽減型

それぞれ詳しく見ていきましょう。

繰り上げ返済の種類①期間短縮型

期間短縮型とは、毎回の返済額を変えずに返済期間を短くすることです。

毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなるので、

短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減されます。

繰り上げ返済の種類②返済額軽減型

返済額軽減型とは、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らすことです。

返済期間は変化しませんので、利息の軽減効果は期間短縮型よりも小さいですが、

元本が手元に残るので、金利上昇によるローン返済額の増大や、

急な修繕費といった将来のリスクに強いといえます。

繰り上げ返済の種類まとめ

上記の２種類を比較してみましょう。

期間短縮型ではこの利息の軽減効果が大きいために、

繰り上げ返済においては、返済型軽減型よりも期間短縮型のほうが選ばれています。

ワンルームマンション投資の繰り上げ返済のメリット

それでは、ワンルームマンション投資の

繰り上げ返済のメリットを見ていきましょう。

繰り上げ返済のメリット①返済総額を少なくすることができる

１番大きなメリットは、繰り上げ返済をすることで

支払利息を軽減でき、返済総額を少なくできることです。

ローンを借りるときに、借入金と借入期間、利息の3つが決まります。

通常の返済の場合、月々の返済は元本の返済とその利息の返済の2つに割り当てられます。

このうち元本の返済によって、ローン残高は減っていく仕組みです。

繰り上げ返済の場合、通常の返済分とは別に返済が行われます。

この返済分は、利息分ではなく、すべて元本の返済に割り当てられます。

そのため、利息分の返済額が軽減されるのです。

繰り上げ返済のメリット②心理的な負担を軽減できる

繰り上げ返済によって返済期間や返済総額が減るので、

心理的な負担を軽減できますよね。

繰り上げ返済によって、ローン残高が減少し、

完済するまでの期間が短くなったり、月々の返済額が少なくなったりします。

今後の返済負担が減ることによって得られる

心理的負担の軽減は、無視できないメリットといえるでしょう。

繰り上げ返済のメリット③金利変動リスクを低減できる

最近は、超低金利が続いているので、

ローンを組んで不動産投資に取り組むには最適な状況です。

しかし、金利は景気の影響を強く受けますので、

経済状況の変化によっては、金利が上昇することも考えられます。

変動金利型でローンを組んだ場合、

金利が上昇したらその分、ローン返済額は増えて、

場合によっては赤字となることもあるでしょう。

しかし繰り上げ返済によって、

低金利のうちに元金を減らすことができれば、

今後、金利が上昇したとしても

その影響をできるだけ小さくとどめることができるのです。

繰り上げ返済のメリット④資産拡大のスピードをはやめられる

ワンルームマンション投資は、

1件目の物件を担保に2件目、3件目と次々所有物件を増やし、

雪だるま式に資産を拡大していくことのできる投資方法です。

複数物件を所有することで、よりリスクを分散し、

安定した収益が得られるともいわれています。

つまり所有物件のローンをできるだけ早く完済し、

次の物件につなげることが、ワンルームマンション投資のポイントです。

そして、ローンを完済した1件目の物件から得られる収益を

2件目の物件の繰り上げ返済に充てれば、

さらに資産拡大のスピードが上がるでしょう。

ワンルームマンション投資の繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済は、メリットばかりとはいえません。

ワンルームマンション投資をするうえでは注意すべきポイントが４つあります。

繰り上げ返済のデメリット①繰り上げ返済に手数料が発生する場合がある

融資期間によっては、繰り上げ返済する時に

手数料が発生するローンプランがあります。

返済ごとに数千円や返済金額の数％など、

料金は金融機関によって異なりますが、

少しでも負債を減らそうと繰り上げ返済を

重ねていると余計な費用が発生してしまいます。

コストパフォーマンスを考えると

「このタイミングでは繰り上げ返済をしない方がいい」

という場合もありますので、しっかり確認しましょう。

繰り上げ返済のデメリット②不測の事態への対応ができなくなる

1つめは、繰り上げ返済すると手元資金が減少することで、

突発的な問題に対応できなくなるおそれがあることです。

たとえば、

・急な空室で家賃収入が減少する

・購入時にはきれいだった建物も劣化する

・エレベーターの点検や屋上防水

など、さまざまなリスクが想定できます。

繰り上げ返済する場合、このようなリスクに

対応できるだけの資金は残しておきましょう。

繰り上げ返済のデメリット③現金を持っているほうが融資を受けやすい

次のワンルームマンション投資のために

新しい融資を受ける場合、手元に現金を持っているほうが

金融機関の評価が高くなります。

新しい不動産を購入するための融資審査のときに手元に現金が多ければ、

金融機関から有利な条件で融資を受けることもできますが、

反対に現金が少なければ、金融機関からの評価も低くなる可能性があります。

新しい物件の購入を視野に入れている場合は、

自己資金を繰り上げ返済に回さず、

次の投資にそなえる方がよい場合もあります。

繰り上げ返済のデメリット④低金利だと繰り上げ返済の効果が少ない

低金利の場合には繰り上げ返済の効果が少ないこともあります。

利息額の負担自体が小さいと、繰り上げ返済の効果も小さくなります。

つまり繰り上げ返済のメリットである、利息負担を軽くする効果そのものが発揮されません。

そのため、繰り上げ返済するよりも、手元に現金を残しておいたり、

新しい不動産の購入資金にあてたりする方がよいでしょう。

【まとめ】ワンルームマンション投資の繰り上げ返済

いかがでしたでしょうか？

ワンルームマンション投資における

繰り上げ返済のの種類やメリット、デメリットを見てきました。

あらためてまとめます。

繰り上げ返済をするかどうかは、

リスクに向けた手元資金の余力と

今後のワンルームマンション投資の計画によります。

今後の目標や想定をしっかり立てて、

計画的にワンルームマンション投資に取り組みましょう。