中古ワンルーマンション投資は大阪市で決まり！東京より魅力的な理由を解説します。

不動産投資に注目が集まる中で、東京だけでなく、大阪エリアでも投資を始める人が増えています。

僕自身も、中古ワンルーマンション投資をしていますが、東京と大阪に物件を所有しています。

 

大阪市には仕事で8年間住んでいたので、土地勘もありますし、ワンルームマンション需要が高まっているのも肌で感じており、むしろ東京よりも良いのでは？と感じています。

とはいえ、大阪市に土地勘やなじみがない人は、投資をしたくてもピンとこないかもしれません。

 

そこで、今回のブログの記事では、大阪市での中古ワンルーマンション投資を検討している人に向けて

・大阪市の中古ワンルームマンション投資は、東京に比べてなぜ有利なのか？

・大阪市の経済や人口は今後どうなっていくのか？

・大阪市で不動産投資をはじめるには？

そんなことについてお伝えしていきます。

 

大阪市での投資の利点や物件探しの最初のステップがわかりますので、最後まで、ぜひご覧ください。

 

 

東京ではなく大阪市で中古ワンルームマンション投資をする理由

まずは、なぜ大阪で不動産投資をするべきなのか？

詳しく見ていきましょう。

大阪市の中古ワンルームマンションの価格は東京の約半分【同じ予算で2戸買えます】

大阪市の中古ワンルームマンション投資の最大の魅力は

「東京の物件に比べて価格が非常に安い」ということです。

 

たとえば、大阪、東京の中心部の中古ワンルーマンションにおいて

「築10年未満、面積20〜25平方メートル前後」の条件だと、

一般的に、このようになります。

 

つまり、大阪市なら東京の約半分の価格で中古ワンルームマンションが買えるわけです。

 

大阪市でワンルームマンションを2戸買えばリスクの分散もできる

価格が安い大阪市の中古ワンルームマンションなら、

東京では１戸しか買えない予算でも、２〜３戸を購入することも可能です。

 

年収５００万円以上のサラリーマンや公務員の場合、

投資用不動産に対する融資の与信枠は約４０００万〜５０００万円ですが、

この枠を目いっぱい使ったとしても、東京で買えるのはせいぜい１〜２戸。

しかし、大阪市の物件なら３〜４戸購入することもできるのです。

 

２戸以上の物件を取得するといくつかのメリットがあります。

 

たとえば、入居者が退去した場合、１戸しかワンルームマンションを

持っていないと、家賃収入はたちまちゼロになってしまいます。

しかし２戸所有していれば、家賃収入は半減しますが、ゼロにはなりません。

 

さらに３戸所有すれば、そのうちの１戸が空いたとしても、

満室で得られるはずの家賃収入の３分の２を確保することができます。

 

つまり、所有する物件の数が多ければ多いほど、

空室になったときの収入ダウンを抑えられるのです。

 

このようなメリットを考えても、より多くの物件を取得できる大阪のほうが、

ワンルームマンション投資に向いていると言えるのではないでしょうか。

 

大阪市のワンルームマンション価格は建物が7割でリスクが低い

なぜ、これほどまでに、大阪市は中古ワンルーマンションを安く買えるのでしょうか？

それは大阪は東京に比べて土地が安いからです。

 

物件の価格は、東京も大阪もほとんど変わりませんが、

土地が東京もよりも安い分だけ、

大阪市の物件価格の約7割が建物価格となり、

結果、物件全体の価格がおさえられるのです。

 

ちなみに、物件価格に占める建物価格の割合が大きい方が

減価償却できる割合も高まるので、節税メリットも生まれます。

 

その意味でも、建物価格の割合が高い大阪市のワンルームマンションのほうが、

東京の物件よりも、有利だと言えます。

 

さらに、大阪市の物件価格は東京の半額程度なので、

物件にかかる固定資産税や不動産取得税も大阪は東京の半額程度で済みます。

 

大阪市は今後発展する？ワンルームマンション投資をするべきエリアなの？

大阪市の物件が、東京に比べて有利な点は見えてきました。

とはいえ、不動産は30年以上、家賃収入を狙っていきますので、

今後の経済動向や、人口の増減も、不動産投資では考える必要があります。

 

ここでは、大阪の将来性や今後の発展について見ていきましょう。

 

GDPはシンガポールよりも上【知られざる大阪の経済力】

まずは、大阪の現在の経済の実力について見てみましょう。

 

人口では、2019年時点で東京、神奈川につづき全国3位で、

経済規模も、東京、愛知に次いで、全国3位です。

 

大阪府のGDPにあたり府内総生産は、

シンガポールやフィリピン、デンマークなども上回っており

一国の経済規模よりも大きいのです。

 

大阪市の今後の発展は？【3つの巨大プロジェクト】

大阪には長期にわたって経済の底上げになる３つのプロジェクトが進行しています。

 

このように、東京に負けず劣らず、政府の肝いりによる巨大プロジェクトが動いています。

さらに、リニアモーターカーも2040年代には、開通する見込みで、将来性も十分です。

 

これらの再開発によって、大阪経済が伸びることで、

ワンルームマンションをはじめとする賃貸需要は

今後も安定し続けるでしょう。

 

大阪市で中古ワンルームマンション投資をするなら中心6区を選ぼう

中古ワンルームマンション投資のリスクはいくつかありますが、

もっとも注意したいのが「空室リスク」です。

 

空室を防ぐには、物件選びも大切ですが、

なにより入居者が常に確保できるような「立地」です。

 

そこで、大阪ではどのエリアがよいのか？詳しく見ていきましょう。

 

人口減少時代に大阪市の中心6区は人口が増えている

大阪でワンルームマンション投資をするなら、

大阪市中心6区（北・福島・中央・西・天王寺・浪速）から選んでいきましょう。

 

こちらのマップは、平成30年の大阪市の区別の人口増減率です。

黒いエリアが人口が２％以上増えているエリアですが中心6区に固まっています。

大阪市　区別人口増減率

出典：「大阪市の推計人口年報（令和元年）」

下の表は、平成28年～30年の大阪市の区別の人口が増えた人数です。

やはり、中心6区の人口の増加人数が多いです。

平成28年		平成29年		平成30年
北区	3429	北区	3711	北区	3165
西区	2145	西区	2770	中央区	2467
浪速区	1349	淀川区	1862	西区	2296
淀川区	1268	中央区	1656	福島区	1740
東成区	1148	福島区	1515	浪速区	1734
天王寺区	1082	東成区	976	天王寺区	1623
福島区	1029	天王寺区	805	阿倍野区	1285

出典：「大阪市の推計人口年報（令和元年）」

このような傾向は日本の人口がピークだった2009年以降も続いており、

大阪市全体でも毎年0.2~0.4%ずつ人口が増えています。

 

これは、先でも紹介しましたが、大阪が西日本の中心地として、

近畿や中国、四国、九州から人口を受け入れているからです。

さらに、今後の発展に向けても、巨大プロジェクトの影響で

よりこの傾向は続いていくと考えられています。

 

大阪市はワンルームマンションを求める単身世帯が増えている

ワンルームマンション投資をする場合、

ターゲットとなる単身者が多い地域であれば

空室リスクを抑えることができます。

 

下の表は、平成30年～令和元年への世帯数の増加と、1世帯あたりの人数です。

区	世帯数	増減率%	1世帯あたり人数
北区	82,657	2.8	1.65
福島区	55,400	3.1	1.87
中央区	64,643	3.1	1.56
西区	59,847	3.6	1.72
天王寺区	41,099	2.6	1.97
浪速区	52,348	3.5	1.43
大阪市	1,437,612	1.7	1.91

出典：「大阪市の推計人口年報（令和元年）」

この表からも、世帯数の増加と、1世帯当たりの人数から

大阪市の中心6区は単身者が多く、ワンルームマンション投資をするには最適といえます。

 

この背景には、法人需要が高いということも理由の一つです。

 

大阪市の中心6区には、大学などがほとんどなく学生より

相対的に法人需要が高く、企業が社宅代わりに

ワンルームマンションを借り上げて、単身社員に提供しているのです。

 

法人であれば、比較的長期にわたって賃貸契約を

結んでもらえるので、その分、空室リスクも減りますし、

滞納問題も発生しません。

 

このような理由から大阪市の中心六区や、

新幹線が止まる「新大阪」はワンルームマンション投資には

とても素晴らしい環境が整っていると言えます。

 

 

大阪市で中古ワンルームマンション投資をするのにオススメの不動産会社

ここまで、中古ワンルーマンション投資をするなら、

立地が抜群で、空室の不安もない、大阪市の中心6区がベストである、

ということをお伝えしてきました。

 

とはいえ、ワンルームマンション投資をして安定収入を得るために、

もう一つ、重要視しなければいけない点があります。

 

それは「いかに、空室期間を短くするのか？」です。

 

ワンルームマンションでは、入居者が数年に一度入れ替わります。

こういったときに、個人大家では、入居付けがなかなか大変なのです。

そこで、物件購入後に、こういった管理をしてくれる不動産管理会社と

しっかりパートナーを組む必要があるのです。

 

そこでここでは、具体的に、管理会社の選びのポイントを３つ紹介していきます。

 

不動産会社選びのポイント①空室を素早く解消してくれる

ワンルームマンション投資で大切なのは、

家賃収入が毎月滞りなく入ってくることです。

ですから、空室期間をいかに短くできるか？がポイントですが、

信頼をおける管理会社であれば「入居率」を公表しています。

95%以上の入居率が一つの目安となります。

 

不動産会社選びのポイント②入居者対応に強い

マンションに住んでいると、「エアコンの調子が悪い

水道が出なくなった、トイレが詰まった、鍵がなくなった」

など、色んなトラブルがでてきます。

 

管理会社が、迅速に対応して、満足度を上げてもらうことが

結果、住み続けてもらうためのポイントにもなります。

そういう意味で２４時間３６５日対応できる体制かどうか？

など確認しておく必要があります。

 

不動産会社選びのポイント③安定した経営状況である

ワンルームマンション投資では、数年、数十年と

マンションを維持し続けていくので、

管理会社も、継続的に事業をしている安定した経営状態が望ましいです。

・財務面が安定しているのか

・管理戸数や、オーナー数が毎年増えているのか

など、管理会社の業績などもチェックしておきましょう。

 

大阪市の中古ワンルームマンション投資オススメの管理会社２社

上記の視点で、大阪でのワンルームマンション投資をする際に、

オススメの不動産会社を２社紹介します。どちらの会社も、マンション販売と賃貸管理をしています。

ですから会社側が管理しにくい（オーナーの不利になる可能性のある）物件を紹介するようなことはないので安心です。

①株式会社リンクス

大阪に特化したワンルームマンション投資の会社です。

代表の毛利さんの書籍を読んで、考え方に共感し大阪の物件は、こちらにお願いしました。

＞＞リンクスに個別相談を申し込む

 

②株式会社GA technologies

テクノロジー×不動産で、業界を革新している会社です。

RENOSYというブランドで、首都圏はもちろん、関西など地方にも物件を持っています。

物件も豊富で、入居後のサポートプランも選択肢が多いので、次はこの会社で買いたいと思っています。

＞＞GA technologiesに無料の資料請求をする

 

【まとめ】大阪市の中古ワンルームマンション投資

いかがでしたでしょうか？

 

今回は、大阪市での中古ワンルームマンション投資に向けて

大阪エリアで不動産投資をするべき理由を見てきました。

 

東京も非常に魅力的なエリアですが、

個人的には、大阪市の割合をもっと増やしていこうかな？

と考えています。

 

個人的にも8年間住んでいましたし、これからの発展の可能性を感じているので、

大阪で手ごろな物件があれば投資していきます。

エリアとしては、特に大阪市中心6区（北・福島・中央・西・天王寺・浪速）がオススメです。

 

とはいえ、東京もやっぱり気になるという人もいると思うので、

こちらの記事も参考にしてもらえればと思います。

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最後に、僕は現在3戸のワンルームマンション投資をしています。

なぜ、ワンルームマンション投資をはじめたのか？について書いていますので、

こちらも、ぜひご覧ください。

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