新築？中古？ワンルームマンションの不動産投資ではどちらが良いのか？

ワンルームマンションの不動産投資をしようと思うけど、新築と中古はどっちがいいのかな？

ワンルームマンションの不動産投資をするにあたって、最初に考えるのが「新築」か「中古」か問題ですが、結論から言うと「中古」一択です。

新築には、広告費など上乗せされて、相場よりも２～３割高くなって販売されています。

新築を買いたいという気持ちもわかりますが、投資の基本は「収益性をあげる」ことになります。

その観点から言うと、新築を買うのはありません。

実際、僕も中古ワンルーマンション投資を実践しています。

その経験から、今回のブログでは、

・ワンルームマンション投資はなぜ中古なのか？

・中古ワンルームマンションを選ぶ時の基準は？

について解説していきます。

新築ではなく中古を選べ！ワンルームマンションの不動産投資

冒頭にも書きましたが、ワンルームマンション投資をするなら、最初に考えるのが「新築がいいの？」「中古がいいの？」ということです。

答えは中古ワンルーマンションに投資すべきです。その理由を見ていきましょう。

新築よりも中古ワンルームの方が収益性が高い

投資物件の収益性は購入価格と家賃収入で決まります。

要するに、安い金額で物件を購入して、高い家賃を得られれば、それだけ高い収益性を確保できます。

新築物件の価格は、土地と建物価格以外に

などが上乗せされて、高い金額で販売されており、一般的に、新築の価格は２～３割増しといわれています。

その点、中古物件は、買い手と売り手の需要と供給のバランスにより価格が決まるので、市場の適正価格で購入できる可能性が高いのです。

中古ワンルームは新築と違い不動産の管理状態を確かめられる

不動産投資では、物件価格や利回りに目が行きます。

ただ長期的な資産という観点でいうと、物件の運営・管理状況を確かめることも非常に重要です。

こういった管理がしっかりできていないと、入居者の離脱や、物件の老朽化など、長期的に見てマイナスになります。

結果、空室リスクや経費の増加など、思った通りに、収益を上げられない可能性があります。

そういう意味でも中古物件であれば、それまでの管理体制なども確認できます。

さらには、マンションの稼働率や空室期間なども見れるので、より安全に投資できます。

東京都心の中古ワンルーマンションは希少価値がある

東京23区では、ワンルームマンション開発の規制があり、新築のワンルームマンションが建てづらい状況があります。

この背景には、東京２３区内の単身世帯の増加があります。

単身世帯は年々増加し、新宿区や豊島区、渋谷区などでは、世帯数の半数以上が単身世帯となっています。

行政としては、長期的に財政を見通せるように、ファミリー世帯を呼び込むため、新築ワンルームマンションの建築規制をかけているのです。

とはいえ、東京都の現状では

など、単身世帯が年々増加しており、ワンルームマンション需要は根強いのです。

こういった背景から、ワンルームマンション自体の希少価値が今後より高まると予想されています。

新築価格はより値上がってきているので、結果、中古ワンルーマンションの取引が増えてきているのです。

以上から、ワンルームマンション投資では、中古一択で、投資を考えるのが、賢い道なのです。

新築NG！中古ワンルームマンションの不動産投資【5つの選び方】

中古ワンルーマンションに投資しようとしても、どの物件でもよいというわけではありません。

不動産投資においての最大のリスクは「空室」です。

まずは空室が埋まらない物件の特徴を見てみましょう。

いかがでしょうか？

あなたも物件を探すときに、こういったものは避けるのではないでしょうか？

では、どういう判断基準で物件を選ぶのか？５つのポイントを解説します。

中古ワンルーム選び方①徒歩10分圏内

空室を出さないためには、何よりも立地が重要です。

最寄駅から徒歩１０分圏内を目安に物件を選びましょう。

今の不動産探しはSUUMOなどネットが主流です。

入居者が物件を検索するときに「徒歩５分」「徒歩１０分」など５分刻みで検索されることが多いです。

ですから、徒歩６分や徒歩１１分などは選ばないようにしていきたいところです。

中古ワンルーム選び方②築年数が昭和58年以降

地震大国日本では、物件の耐震性能も入居の際の判断基準になります。

安定的に入居者を確保するためには地震に強い物件を選びましょう。

昭和５６年から建築法が改正されたので、そのあとに建設が始まったであろう

昭和５８年以降の物件を目安に新耐震基準のものを探しましょう。

中古ワンルーム選び方③広さ18～25平米

まず、16平米未満の物件には銀行の融資がつきません。

理由としては、あまりにも狭いと収益性が長期的に見込めないからです。

また30平米以上の広いマンションになると、家賃が上がり、入居付けに苦労するケースもあります。

ですから、一般的な広さの18～25平米から選びましょう。

中古ワンルーム選び方④総戸数２０以上

マンションというのは老朽化に備えて「修繕積立金」というものを積み立てています。

これは、各オーナーで分担して積み立てるものですが、戸数がすくないと必然的に積み立てる額も増える可能性があり、収益を圧迫しかねません。

そういう観点からも２０戸以上くらいの物件から選ぶのがベターです。

中古ワンルーム選び方⑤周囲の家賃相場との比較

物件価格と家賃については、周囲の物件と比較して妥当性を見ましょう。

不動産会社も、不動産会社の利益になるように、売りたいので、物件価格が相場より高かったり、想定家賃を高く見積もるケースがあります。

ですから、物件情報については、自分でも不動産ポータルサイトを使って調べてから、購入の判断をしましょう。

【まとめ】ワンルームマンションの不動産投資では新築ではなく中古を選べ

いかがでしたでしょうか？

今回のブログ記事では、ワンルームマンション投資をするなら迷わず「中古」を選びましょう、という内容でした。

あらためて、まとめます。

さらに、その上でどんな物件を買うべきか？のポイントです。

ということで、ワンルームマンション投資に向けての物件の選び方についてお伝えしてきました。

収益性を高めるという点で、中古を選びましょうという内容でしたが、空室期間を減らすためには、投資をするエリアも大切になります。

単身世帯が多く人口の流入もある東京で投資をするのがベターですが、僕はリスク分散をするために、大阪でも投資をしています。

そこで、東京と大阪の立地のポイントやワンルームマンション投資のオススメエリアについてまとめた記事もありますので、ぜひ、こちらもご覧ください。