中古ワンルームマンション投資では立地が大事な理由

中古ワンルームマンション投資をしようと思って、

立地が大事と感じているんだけど、

立地って具体的に何を見たらいいの？

中古ワンルームマンション投資に興味があるけど、

どんな基準で選ぶべきかがわかっていない、ということありますよね。

今回のブログ記事では、

不動産投資初心者の人向けに

立地の重要性について解説します。

ブログ管理人の僕自身、現在3戸の

中古ワンルームマンションを東京と大阪で所有しています。

これから、中古ワンルームマンション投資を

はじめる人の参考になれば幸いです。

中古ワンルームマンション投資で立地が重要な理由は「空室リスクの回避」

不動産投資での儲け方は主に二つです。

・キャピタルゲイン（短期保有で物件の売却益を狙う）

・インカムゲイン（長期保有で家賃収入を狙う）

どちらにしても、大切なのは「入居者が常にいるのか？」

つまり「空室にならない物件か？」ということです。

ですから、空室リスクへの対策が非常に重要です。

投資する立地を見極めること

入居付けに強い管理会社をパートナーにすること

となります。

まずは、立地について確認していきましょう。

中古ワンルームマンション投資の立地で見るポイントは３つ

本ブログ記事では、ワンルームマンション投資についての

立地で見るポイントを確認したいと思います。

ワンルームマンション投資の立地で見るポイント①人口流入のあるエリア

不動産投資をする中で、

「日本の人口って減っているけど、不動産投資をして大丈夫？」

と聞かれることがあります。

確かにその通りで、僕も最初は不安でした。

ただ、中身をしっかり見ていくと、

東京を含む都市では人口が増加しています。

出典：平成27年国勢調査

さらに、単身世帯も増えているのです。

出典：日本の世帯数の将来推計（2018年）加工

そういう意味で「人口増加都市×単身世帯の増加」は、

ワンルームマンションの需要につながるので、

こういったエリアで立地を考えていきましょう。

ワンルームマンション投資の立地で見るポイント②駅から徒歩圏内

上記のエリアであれば、どこでもよいのか？というと違います。

大切なのは「駅から徒歩圏内」であることです。

理想を言えば「人気駅から徒歩5分圏内」を選べるとベストです。

6分ではなく5分というところに理由があります。

たとえば、賃貸物件を探すとき、

不動産ポータルサイトを使うと思いますが、

その検索条件には、駅から

・徒歩で5分まで

・徒歩10分まで

という選択欄が出てきます。

ですから、この5分と6分、10分と11分では、

違いは1分ですが、検索され、人目に触れる量

という観点でいうと大きな差があるのです。

空室をなくすためには、人の目に触れる量も考えることが

物件選びにおいて大事になるのです。

ワンルームマンション投資の立地で見るポイント③周辺環境

空室を避けるという意味で、

「入居者目線で住みたいか？」という視点も大切です。

たとえば

・駅から自宅までの経路にコンビニやスーパーがあり便利か？

・女性の一人暮らしを考えると安全か？治安は良いか？

・高齢者の単身でも道幅広くて住みやすいエリアか？

など、入居者の目線で便利で安全なエリアなら

多少マンションが古かったり、狭くても、選ぶ人は出てきます。

設備などについては、バス・トイレ別にするとか、

壁紙やフローリングを新しくするなど、

リフォームで改善ができますが、立地は変更できません。

立地は購入後に変更ができないからこそ、しっかり吟味しましょう。

中古ワンルームマンション投資では立地だけでなく「管理会社選び」も大切

ワンルームマンション投資の場合、

入居者が引っ越していく、ということも想定する必要があります。

学生や単身者の場合は、２～４年くらいで入れ替わる可能性があります。

こういったときに、個人大家では、なかなか大変です。

そこで、物件の管理をしてくれる管理会社と

しっかりパートナーを組む必要がありますが、

その際に重要なのが

「いかに空室期間を短くしてくれるパートナーか？」

ということです。

具体的に、管理会社の選びのポイントを３つご紹介します。

管理会社選びのポイント①空室を素早く解消してくれる

ワンルームマンション投資で大切なのは、

家賃収入が毎月滞りなく入ってくることです。

ですから、空室期間をいかに短くできるか？がポイントですが、

信頼をおける管理会社であれば「入居率」を公表しています。

95%以上の入居率が一つの目安となります。

管理会社選びのポイント②入居者対応に強い

マンションに住んでいると、「エアコンの調子が悪い

水道が出なくなった、トイレが詰まった、鍵がなくなった」

など、色んなトラブルがでてきます。

管理会社が、迅速に対応して、満足度を上げてもらうことが

結果、住み続けてもらうためのポイントにもなります。

そういう意味で２４時間３６５日対応できる体制かどうか？

など確認しておく必要があります。

管理会社選びのポイント③安定した経営状況である

ワンルームマンション投資では、数年、数十年と

マンションを維持し続けていくので、

管理会社も、継続的に事業をしている安定した経営状態が望ましいです。

・財務面が安定しているのか

・管理戸数や、オーナー数が毎年増えているのか

など、管理会社の業績などもチェックしておきましょう。

中古ワンルームマンション投資オススメの管理会社３社

上記の視点で、ワンルームマンション投資をする際に、

オススメの不動産会社を３社紹介します。

どの会社も、マンション販売と賃貸管理をしているので、

会社側が管理しにくい（オーナーの不利になる可能性のある）物件を

紹介するようなことはないので安心です。

①株式会社日本財託

東京のワンルームマンション投資の老舗で実績が豊富です。

2020年6月現在99.14%の入居率を誇っています。

社員の人もワンルームマンション投資を皆さん実践されていて

実例も豊富で、相談もしやすいので、

一戸目の物件は、こちらの会社で購入しました。

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②株式会社リンクス

大阪に特化したワンルームマンション投資の会社です。

代表が下記の著書を出しており、考え方に共感し

大阪の2戸目の物件は、こちらにお願いしました。

改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術

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③株式会社GA technologies

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【まとめ】中古ワンルームマンション投資では立地が大事な理由

いかがでしたでしょうか？

今回は、ワンルームマンション投資に向けて

「立地」について検討してきました。

この立地については僕は東京と大阪で投資をしています。

それぞれのエリアの特徴をまとめていますので、

ぜひ、参考にしてみてください。

また、このブログ記事でも書いていますが、

立地を重視して、何を得るのか？というと

「空室をいかにすくなくするのか？」ということです。

ですから、立地も考えながらも、

ワンルームマンション投資をしていく数十年を

一緒に進んでいける管理会社を見つけられるのか？も

とても大切になります。

まずは、あなたに合う不動産会社を探して

いろいろ相談しながら投資に踏み出しましょう。

最後に、僕は現在3戸のワンルームマンション投資をしています。

なぜ、ワンルームマンション投資をはじめたのか？について書いていますので、

こちらも、ぜひご覧ください。