ワンルームマンション投資はマイナス？3年目の収支実績を公開します

ワンルームマンション投資って失敗しやすいとききます。

実際にやっている人の実績が知りたいです。

今回のブログでは、こんなお悩みにこたえて、ワンルームマンション投資3年目の実績を公開しますね。

僕は2019年からワンルームマンション投資をはじめて、これまで東京1戸、大阪2戸を運用しているサラリーマン大家です。

その中で、ワンルームマンション投資3年目の実績は年間で31,900円の赤字となりました。

これだけ見ると失敗なのでは？と思いますよね。

ただ、この赤字の中身については、不動産取得税という税金がかかって赤字になってしまった背景もあります。

ですから、4年目以降は、同じようなことにはならない予定です。

とはいえ、ワンルームマンション投資を始めようと思っても

・空室リスクが怖いよな

・頭金はどのくらい積めばいいのかな

・新築と中古どっちがいいのかな

など、いろんな迷いや不安が出てくると思います。

そこで、今回のブログでは、僕の経験を踏まえて

・ワンルームマンション投資3年目の実績の詳細

・ワンルームマンション投資の今後の展望

・ワンルームマンション投資で失敗しないポイント

について解説していきたいと思います。

不動産投資の中でもワンルームマンション投資の事例は、ネットにあまり出回っていない印象です。

ということで、僕の事例が少しでもあなたの投資判断の参考になれば幸いです。

さいごには、ワンルームマンション投資をするにあたってのオススメの不動産会社もご紹介します。

まずは、無料相談して、あなたにあう投資なのかどうか？を確認してみる機会をもちましょう！

ワンルームマンション投資はマイナス？3年目の収支実績

僕のワンルームマンション投資は失敗なのか？3年目の収支実績を公開していきます。

ワンルームマンション投資の収支は3万円のマイナス

ブログの冒頭でもお伝えしましたが、ワンルームマンション投資3年目の収支は3万円の赤字でした。

こちらの表が具体的な収支の実績です。

計算式としては

となります。

収支で利益を拡大していくには、①の収入を増やすか？②の経費を減らすか？の2点になります。

①の収入を増やすには家賃を上げていけるか？がポイントです。

②の経費については、もう少し具体的に項目を見ていきましょう。

こちらの表のように、大きく4つの経費が必要になってきます。

用語の解説もお伝えします。

確定申告の還付金を入れると収支は黒字

ワンルームマンション投資3年目については約3万円の赤字となりました。

ただ、ワンルームマンション投資をするにあたり確定申告をして、税金の還付が170,200円ありました。

確定申告とは、事業（ここではワンルームマンション投資）についての収支実績を報告して、適切に税金を払うという仕組みです。

僕の場合は、本業の収入とワンルームマンション投資の赤字を足し合わせると、税金を払いすぎてしまうことになります。

それに対して、払いすぎた税金が戻ってきたということです。

これがワンルームマンション投資は節税になる（税金が返ってくる）という意味です。

上記では約3万円の赤字になっていましたが、減価償却費という実態にない経費を年間100万円程度計上できます。

さらに、ワンルームマンション投資に関するものは経費にできますので、赤字にしやすくサラリーマンの節税には向いています。

たとえば、不動産に関わるセミナー受講、書籍、新聞、交通費などはすべて経費にできます。

どこまでが経費か？は別の記事にもあるので参考にしてみてください。

今後の収支は黒字になる見通し

ワンルームマンション投資3年目は赤字でしたが、3年目は新しく投資をしていません。

ですから、不動産取得がかかりませんので、約13万円がなくなると考えると黒字になる予定です。

もちろん、想定外の空室や、部屋の備品が壊れて修理が必要となると、収入が落ちたり経費がかかったりします。

このあたりはワンルームマンション投資のリスクになります。

ただ実際にどんなことが起こるのか？ワンルームマンション投資3年目に起きたトピックをお伝えしていきます。

ワンルームマンション投資3年目のトピック

それではワンルームマンション投資3年目のトピックをお伝えしていきます。

ワンルームマンション投資のトピック①初めての空室

ワンルームマンション投資3年目にして、初めて空室を体験しました。

僕はワンルームマンションの管理を管理会社に委託しているのですが、具体的には、下記のような流れで進みました。

結果的に、家賃が入らない期間は6月1日～7月6日の36日間でした。

約1か月で入居できたのは、とてもよかったのですが「いつまで無収入の期間が続くんだろう・・・」と不安でした。

別の記事に、空室に関する費用などまとめたものもありますので参考にしてください。

ワンルームマンション投資のトピック②家賃を値上げ

上記の空室に伴い、家賃を1000円値上げしました。

これは、同じマンションの家賃をSUUMOなどで調べたところ「相場より安いのでは？」と感じてあげてみました。

不動産管理会社から「家賃あげると、入居付けが難しくなるかもしれません」といわれました。

ただ、ほかの部屋の状況や今後の収支状況を少しでも改善したいということで、値上げを決意したのです。

結果、1カ月程度で入居できたので良かったと思っています。

ワンルームマンション投資のトピック③管理費が上がり利益減る

一方で、管理費が上がった物件もありました。

これまで6,815円だった管理費が、10,015円と3200円も値上がりしました。

年間でいうと、38400円も経費があがるので、生産性が下がりました。

こういうことはワンルームマンション投資をすると出てきます。

ですから、毎月の手取り家賃が1つの物件で1万円弱は保てるようにしておくのがベターです。

ワンルームマンション投資のトピック④青色申告へのチャレンジ

ワンルームマンション投資3年目になったタイミングで個人事業と、青色申告事業者への申請をしました。

青色申告って何？という人もいると思いますが、しっかり帳簿付けして正しく所得を管理する制度です。

やることは多くなりますが、しっかり申告できれば控除を受けられることも多く、約700万人が利用しています。

ブログ事業も徐々に収益が出てきて、会社としても副業促進があったので、青色申告にチャレンジしました。

今後、個人で生きていきたい、と思う人はいずれ進む道だと思いますので、このあたりもアンテナ立てておくとよいでしょう。

ワンルームマンション投資の収支をマイナスにしないためのポイント

さて、ここまでワンルームマンション投資の実績とトピックなどを見てきました。

ここからは、ワンルームマンション投資を始めたい人向けに、失敗しないポイントを3つお伝えします。

マイナスにしないポイント①月間1万円弱の黒字を確保する

まずは、1戸あたり毎月1万円ほどの黒字を確保できるような物件を選ぶということです。

不動産会社によっては、過剰に節税をうたって、ワンルームマンション投資を進めてきます。

ぼくもワンルームマンション投資をしていますが、大切なのは、毎月黒字を確保し続けることです。

微々たるものでも赤字だと、少しずつ現金が減っていきます。

しっかり収益がでるように、中古を選んで、頭金やローンのシミュレーションを確認しましょう。

新築はオススメしませんので気を付けましょう。

マイナスにしないポイント②とにかく立地で選ぶ

ワンルームマンション投資についての目的によりますが、10年、20年、30年の長期目線での投資になると思います。

そういう意味では、物件選びのポイントは、１にも２にも、立地が良いことが大事です。

そうなると、長期的に人が住み続ける需要があるかどうか？が大切です。

具体的に条件を考えてみると

などがポイントとなります。下記の記事に具体的に書いていますので参考にして下さい。

マイナスにしないポイント③不動産会社をしっかり選定する

ワンルームマンション投資は買うときも大事ですが、その後の運用がとても重要です。

そういう点で信頼できる不動産会社とパートナーシップを組むことが大事です。ポイントとしては

ということです。こういった販売と、管理が強い会社がオススメです。

そういう意味では、僕も利用している日本財託とRENOSYが良いでしょう。

日本財託は東京の中古ワンルームマンションに特化した会社です。

歴史も長く、担当営業の人たちもワンルームマンション投資をしています。

ですから投資家目線でのアドバイスもしてくれて非常に心強いです。

先輩投資家のセミナーもたくさん実施しているので、非常に勉強になります。

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【まとめ】ワンルームマンション投資はマイナス？3年目の収支実績

今回のブログでは、ワンルームマンション投資3年目に赤字だった僕が失敗事例として公開してきました。

とはいえ、この赤字にもいろいろな事情もあったので、来期以降は黒字予定です。

ただし、ワンルームマンション投資はいくつかリスクがあります。

これらのリスクを回避するために、僕は立地重視で分散投資をしています。

ですから、ワンルームマンション投資は1戸で運用するよりも、複数を運用してリスク分散することが良いでしょう。

ということで、まずは信頼できる不動産会社との出会いが大切です。

僕も利用していてオススメは日本財託とRENOSYです。

日本財託は、29年の歴史と東京のワンルームマンション投資に特化しておりアドバイスも充実しています。

RENOSYは、東証マザーズ上場で、川崎フロンターレのオフィシャルスポンサーで、今急成長しています。

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