【初心者向け】中古ワンルームマンション投資の利回りとは？何を見たらいい？

中古ワンルームマンション投資をします。

いろいろ物件をみているんだけど、利回りってよくわからないんだよね・・・

なんだか今さら聞けないし。利回りって何？

ワンルームマンション投資を考えだすと、ついてまわるのが「利回り」です。

僕も投資初期には、よくわかりませんでした。

不動産営業マンから

「この物件、利回りいいですよ～！」

「表面利回りが８％を超えます」

「実質利回りはプラスですね」

など、よくわからない言葉を並べられて、初心者の僕のふところへズカズカ入ってきてこわい思いをしました。

ということで、今回は不動産投資初心者の人へ「利回りとは何か？」について解説していきます。

最後まで読んでいただくと利回りについて判断できる基準が見えてきます。

ぜひ、金融リテラシーをあげて、自分で判断できるワンルームマンション投資をしていきましょう。

利回りには２種類ある【表面利回りと実質利回り】

利回りには表面利回りと実質利回りの２種類がありますが、それぞれに役割がありますので、その違いを確認しましょう。

利回りとは？

「利回り」とは投資した金額に対して、

・どのくらい利益が出るのか

・もしくは出た割合（%）

のことを言います。

利回り計算の方法はワンルームマンション投資をする上で、はじめに覚えておくべきものとなります。

表面利回りとは？

入ってくる収入を、出ていく費用で、わったものということでシンプルですね。

実質利回りとは？

ワンルームマンション投資をする中で、家賃収入がある一方「ローンの返済や管理費、修繕積立金」など実際に必要となる経費があります。

これらを差し引いたうえで、実際に手元に残る利益が、実質利回りです。

中古ワンルームマンションの物件を比べる中で、

などということもあります。

表面利回りと実質利回りの２つの計算方法をよく理解した上で投資をするようにしましょう。

中古ワンルームマンション投資では、表面利回りで相場をみて、実質利回りで判断しよう

利回りの概要について確認しましたので、具体的に見ていきましょう。

ここでは、２種類の利回りについて、実際に僕が管理している２戸の物件に対して、利回りを確認してみたいと思います。

利回りを事例で解説

こちらが実際に僕が持っている物件です。

これをわかりやすく年間の収入と支出にまとめます。

実質収入＝年間収入ー年間支出　で計算します。

以上から、表面利回りと、実質利回りを出してみましょう。

ということで、表面利回り（4.6～5.9％）と実質利回り（0.6～1.0％）では、おおきく開きがありますね。

特に、実質利回りだけみると１％以下ということで、ほとんど儲かっていません（泣）

これを見たときに、あなたは「投資をしよう！」と思いますか？

なかなか判断が難しいですよね。

ですから、不動産営業マンは売るために「表面利回り」の話をします。

ただ、買い手からするとどれだけ儲かるの？という「実質利回り」が大切です。

この違いを抑えた上で、ワンルームマンション投資をしていくようにしましょう。

利回りはどのくらいがいいの？利回りの平均は？

では、実際に利回りはどのくらいが良いのでしょうか？

その相場を見るのときに、活用できるのが「表面利回り」です。

【主要な都市の利回り】

出典：日本不動産研究所　第42回　不動産投資家調査（2020年4月現在）

表面利回りは、家賃と物件価格から、計算されます。

物件価格が高くなれば、利回りが低くなりますし、物件価格が安くなれば、利回りが高くなります。

また、老朽化が進んで物件価格が安く利回りは良いが、長期的には、安定収入が見込めない、などの可能性もあります。

このあたりは、実際の物件情報から、しっかりと判断しましょう。

一方で、実質利回りは平均がだしづらく比べづらいのです。

というのも、ローンの組み方などによって、経費の額がかわりますし、年代の古い物件だと管理費や修繕積立金が上がってしまうからです。

このあたり、表面利回りと実質利回りの特性をおさえつつ、投資判断をしていきましょう。

【まとめ】中古ワンルームマンション投資の表面利回りと実質利回り

いかがでしたでしょうか？

中古ワンルームマンション投資における、利回りについて理解できたでしょうか？

もう一度、おさらいです。

まずは、この2つの違いをおさえて、不動産営業マンの言いなりにならないように気を付けましょう。

とはいえ、実質利回りがプラスの想定でも、投資後にかかってくる税金や設備のリフォームでキャッシュがマイナスに陥ることもあります。

実際に、僕も物件を購入して思わぬ出費に驚いてしまったこともあります。

不動産営業マンが提供する情報の実質利回りだけでは、実際の運用では足りないのです。

そこで、実際に中古ワンルームマンション投資をしているからこそ、お伝えできる購入後にもかかる諸経費についてまとめていますので、そちらもぜひ参考にしてください。

中古ワンルームマンション投資は、情報をしっかり知ることからスタートです。

周囲に流されることなく、自分で判断できる知識をつけていきましょう。

そして、不労所得から、心の安定を手に入れましょう。

さらに「もっと、中古ワンルームマンション投資に詳しくなりたい！」という人は、実際に僕が不動産を購入した不動産会社の代表が書いている書籍がありますので、こちらを読んで知識を得ましょう。

中古ワンルームマンション投資専門で書いてある書籍はあまりないのですが、これら2冊は中古ワンルームマンション投資のこともわかるし、その上での、他社との差別化やオーナーを守るための思いなども書いています。

ぜひ、参考にしてみてください。

【東京】①今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！

【大阪】②改訂版 ファイナンシャルプランナーが教える「大阪」ワンルームマンション投資術